資訊分享
323房地銀行
辦公大樓為一事業經營的主要辦公處所
對事業的成功與有時多達數千員工的士氣影響甚鉅
故承租辦公大樓遠比住宅要複雜重要
第一個案例是某證券公司為其營業處所簽立為期五年辦公大樓租約時
未規範中途解約的方法與罰責標準
後來因公司合併而不得不中途退租
造成房東藉機要求其全額賠償至租期屆滿的租金約二千多萬
所幸後來委託本公司代為協商
而順利以較低成本解約
此案例即突顯了向房東爭取提前解約權的重要性
以因應事業經營的不確定性
另一例是協同外商客戶與房東—國內某上市公司進行租約談判
房東同意辦公大樓租期三年外加三年續租選擇權及續約期租金計算公式
且雙方簽署租約備忘錄
俟正式簽約時
房東的法務人員竟將續租選擇權改成租約期滿後
承租人擬續租時
應於期滿前三個月以書面預告出租人
經出租人同意後
始得繼續使用租賃標的物
房東顯然企圖偷天換日
將有利於承租人的續租選擇權掉包成有利於房東的優先承租權
諸如此類的案例層出不窮
承租人不可不慎
承租人應注意的主要租約要項
以保障自己的權益
提昇辦公大樓租賃交易安全
值得特別注意的租約要項
一確認誰才是真正房東
承租人必須查驗土地及建物登記簿以確認房東是否為真正的所有權人
否則就應請房東出示原屋主的委託書或授權書
若房東是二房東
則需查驗大房東與二房東之租約是否有反對轉租的約定
否則大房東可依民法四百四十三條規定
終止二房東與承租人之租賃契約
而要求承租人搬離
二確認是否可合法使用租賃標的物
一般公司行號所用的辦公室
依台北市土地使用分區管制規則第五條土地及建築物使用組之使用項目之規定歸屬於第廿八組
一般事務所
承租人應查核租賃標的物之使用執照是否允許該項使用
最近熱門的內湖六期重劃區廠辦辦公大樓
雖然高科技產業企業總部林立
卻不能合法作為第廿八組
一般事務所使用
三租賃期限 Lease Term
依民法第四二二條之規定不動產之租賃契約
其期限逾一年者
應以字據訂立之
未以字據訂立者
視為不定期之租賃
１辦公大樓續租選擇權
根據美國估價協會的定義
承租人在辦公大樓租期屆滿時依事前約定好的租金及租期
續租的權利而非義務
意即租期屆滿時
承租人可決定要不要續租
不需出租人同意
故續租選擇權對承租人最有保障
２優先承租權
指租期屆滿
房東欲再出租時
原承租人在相同租賃條件下
有優先於其他人承租該標的物的權利
顯然該權利對承租人的保護不如續租選擇權
該條文第三句旨在保護出租人
避免發生對承租人有利的不定期租賃契約
四租金
辦公大���租金的高低取決於市場供需
租賃辦公大樓之等級 區位
及承租人之付租能力
台灣慣例上
依建物權狀面積計算租金總額
五租金調幅
目前為止
台北市Ａ級辦公大樓出租人皆會要求租金調漲幅度
來自: http://tw.knowledge.yahoo.com/question/question?qid=1611111001781
---------------------------廣告區---------------------------------------
商務律師諮詢表單填寫區：http://jhihyanlawyer.shop.conn.tw/form.php?form_code=jhihyanlawyer&member=af000017132
律師公會,律師諮詢免費,律師事務所,離婚諮詢推薦台中律師,律師考試,律師費用,律師查詢,台北律師公會,律師薪水,車禍理賠台中諮詢律師
本文主要內容引用自知識+,圖文版權皆為原所有人所有,如有任何問題請告知站長！將馬上處理！
留言列表
